Perspectivas del Financiamiento de Construcción

El financiamiento de construcción es una preocupación real, tanto para pequeños contratistas como para grandes desarrolladores. El 2023 fue un año difícil en este ámbito, con una disminución del 38% en el financiamiento, quedando en $47.1 mil millones para proyectos de apartamentos, oficinas, comercios, industrias, hoteles, viviendas para personas mayores y servicios de cuidado (1).

Actualmente, hay $1.8 billones en préstamos inmobiliarios programados para vencer antes de finales de 2026 (2). ¿Abrirá esto oportunidades de financiamiento para futuros proyectos?

A pesar de los desafíos de 2023, las perspectivas para la construcción en 2024 parecen estar alineadas para un crecimiento. Se proyecta que la producción global de construcción residencial aumente un 3.4% anual hasta 2025, con un crecimiento similar en el mercado estadounidense (3). La fuerte demanda y las condiciones económicas favorables podrían impulsar este aumento. Sin embargo, surge la pregunta: ¿será más fácil o más difícil obtener financiamiento para la construcción? ¿Qué sucederá con las tasas de interés?

De acuerdo con la publicación de mayo de 2024 de Construction Business Owner, titulada Una Perspectiva Incierta: Financiamiento en el Sector de la Construcción, existen múltiples factores, tanto a nivel macro como micro, que los prestamistas consideran al financiar proyectos con flujos de ingresos basados en proyectos.

Además de requerir un puntaje crediticio de al menos 680 y un capital de entre 20% y 25%, los prestamistas también pueden evaluar:

- Tu experiencia:¿Es tu primer proyecto o el vigésimo quinto?

- Diversificación de proyectos/portafolio

- Exposición a nuevas construcciones

- Rendimiento financiero pasado

- Fianzas de garantía (surety bonding)

Para los contratistas especializados, se analiza el porcentaje de ingresos en relación con la diversificación de proyectos. ¿Tus ingresos provienen de varios proyectos o de unos pocos? Muchos prestamistas prefieren un portafolio con una mayor cantidad de proyectos pequeños que uno con pocos proyectos grandes. Los solicitantes con menos proyectos pueden encontrar que los prestamistas se enfocan en márgenes históricos y la diferencia entre ofertas y ganancias reales para proyectar el flujo de caja futuro.

Los bancos siguen siendo la fuente principal de préstamos de construcción. Según Urban Land (1), los bancos regionales son los prestamistas más activos, representando el 34% de los préstamos de construcción, mientras que el financiamiento por parte de inversionistas cubre el 22%. Las firmas de deuda y las compañías de seguros de vida también están presentes, junto con prestamistas privados, aunque sus requisitos de suscripción varían en comparación con los bancos tradicionales.

Al buscar un socio de deuda (prestamista), también debes asegurar tu posición de capital. Si tienes disponible entre el 20% y 25% de capital, es probable que no necesites un socio de capital. Sin embargo, si exploras esta opción, prepárate para abordar sus preocupaciones.

Muchos socios de capital están atentos a las decisiones de la Reserva Federal respecto a las altas tasas de interés. Muchos proyectos de inversión provienen de propiedades en dificultades, lo que complica la determinación de los valores de salida y las tasas de capitalización (cap rates), dificultando la suscripción de estos proyectos.

Las tasas de interés siguen siendo una preocupación central tanto para los socios de capital como para los prestatarios. El informe de Construction Business Owner indica que las tasas de interés "altas por más tiempo" podrían afectar el interés de los prestamistas en el sector, aunque esto aún no se ha evidenciado claramente.

A pesar de una leve disminución en la inflación, la Reserva Federal no ha aclarado si reducirá las tasas de interés. El alto costo actual de los préstamos ha dificultado que los desarrolladores alcancen sus márgenes esperados, además de aumentar los costos de ofertas para proyectos públicos.

Muchos prestamistas están ofreciendo deuda con tasas flotantes. Mientras tanto, algunas compañías de seguros de vida ofrecen préstamos con tasas fijas a 7 o 10 años, que cubren desde la construcción hasta el financiamiento permanente. Estas tasas dependen de cada compañía.

El impacto de las tasas de interés dependerá de las decisiones de la Reserva Federal. Este mes, las tasas bajaron un 0.05%. Los expertos aún no saben si habrá otra reducción, pero varias instituciones financieras proyectan que las tasas de interés se mantendrán en el rango medio del 6% durante el resto de 2024.

---

(1) Estadística derivada de Urban Land Magazine, Perspectivas de Financiamiento de Construcción, 5/24  

(2) Fuente: Tripp, Inc.  

(3) Estadísticas derivadas de ResearchandMarkets.com